Nie daj się nabić w …panel

Trudna sytuacja gospodarcza  zmusza do poszukiwania nowych źródeł dochodu, najlepiej niezależnych od aktualnych cen czy sytuacji  na rynku. Panele słoneczne czyli fotowoltaika to  jeden ze sposobów pozyskania sporych funduszy. Odnawialne źródła energii to na pewno przyszłościowy biznes, ale czy zawsze także bezpieczny i pewny ?  Nie wiem. Ale wiem, że warto zacząć od dobrej umowy.  Takiej, która zabezpiecza interes każdej ze stron.

Nie spiesz się. Czytaj. Negocjuj.

To podstawowe zasady przy zawieraniu umów, o których  zawsze trzeba pamiętać. A już przy umowach obowiązujących  wiele lat to absolutny mus.

Jaka część nieruchomości będzie zajęta?

Zmiana planów realizacji w tym zmiana mocy przyłączeniowej  należy do wyłącznej kompetencji dzierżawcy i nie wymaga uzyskania zgody  wydzierżawiającego

Strony na dzień zawarcia umowy określają nieruchomość objętą umową oraz  moc przyłączeniową, którą planują. W umowach zazwyczaj znajduje się  zapis, iż ostateczny kształt zależy od technicznych i ekonomicznych warunków przyłączenia do sieci, uzyskania odpowiednich decyzji administracyjnych, a wszelkie zmiany nie wymagają ani zgody, ani nawet poinformowania wydzierżawiającego.

Oznacza to, że tak naprawdę w chwili podpisania umowy nie wiecie na jakiej części nieruchomości będą panele słoneczne, jaka będzie ich  moc i oczywiście jaki będzie z tego faktycznie zysk.

Warto zadbać o zapis, iż dzierżawca powinien informować o wszelkich planowanych zmianach i zastrzec sobie pułap poniżej,  którego nie ma prawa zejść pod rygorem  rozwiązania umowy.

Kto pokryje dodatkowe koszty?

Umowa dzierżawy pod fotowoltaikę generuje wiele dodatkowych kosztów. Odrolnienie działki,  koszty pozwoleń,  opłat notarialnych- to tylko niektóre z kosztów związanych z inwestycją i zawarciem umowy.  W trakcie trwania umowy do uiszczenia będą także podatki od nieruchomości, a w przypadku większych inwestycji to będą całkiem spore kwoty.

Wciąż zdarzają się dokumenty, w których koszty „dostosowania”  nieruchomości do rozpoczęcia inwestycji są przerzucone na  właściciela gruntu.  Warto to sprawdzić i wprowadzić zastrzeżenie, iż wszelkie koszty- także te, których strony nie przewidziały w umowie, pokryje w całości dzierżawca.

Pomówmy wreszcie o pieniądzach – czynsz

Z tytułu używania nieruchomości i czerpania z niej pożytków wydzierżawiającemu przysługuje czynsz dzierżawny od dnia uzyskania pozwolenia na budowę

Określenie czynszu to zazwyczaj kluczowa część umowy. Tutaj trzeba zachować szczególną ostrożność. Firmy  zabezpieczają się przed koniecznością płacenia czynszu zanim zaczną  czerpać dochody i określają, że czynsz będzie płatny dopiero od  momentu uzyskania pozwolenia na budowę lub od dnia faktycznego rozpoczęcia prac. Jest to oczywiście niekorzystne dla wydzierżawiającego ponieważ od podpisania umowy do rozpoczęcia budowy może minąć nawet kilka lat.

Kolejnym spotykanym zapisem jest rozbicie czynszu na dwa etapy: od momentu podpisania  umowy do uzyskania pozwolenia na budowę ustala się  jednorazową płatność oraz drugi etap: roczny czynsz.

To rozwiązanie jest już bardziej korzystne , ale trzeba skalkulować wysokość opłaty jednorazowej w rozbiciu na kilka lat, które być może upłyną zanim inwestycja się rozpocznie i zacznie wpływać czynsz.

Działalność na sąsiednich nieruchomościach

Wydzierżawiający zobowiązuje się  powstrzymać od wykonywania  działalności, która może uszkodzić elektrownię, pogorszyć  jej stan techniczny, uniemożliwić lub utrudnić eksploatację przez okres trwania umowy oraz przez 3 lata  od rozwiązania umowy bądź wypowiedzenia.

Większość umów zawiera zapis o ograniczeniu prowadzenia działalności na nieruchomościach sąsiednich. Jego naruszenie skutkuje koniecznością zapłaty kar umownych, a ograniczenie obowiązuje pomimo rozwiązania umowy przez dalsze kilka lat.

Klauzula  ta jest zazwyczaj rozszerzona o zakaz wznoszenia budynków mogących mieć wpływ na elektrownię. Zapis może wydawać się  mało istotny, ale warto go przeanalizować pod kątem profilu  własnej działalności oraz planów rozwoju.

Pamiętajmy, że umowa dzierżawy zawierana jest zazwyczaj na 25 lub 30 lat, a to jest czas kiedy możemy realizować różne przedsięwzięcia.

Interesuje Cię ten temat? Zapisz się na newsletter i pobierz listę punktów, na które zwrócić uwagę w umowie.

A jak mi nie zapłacą?

Czynsze  określone na dobrym poziomie, inwestycja ruszyła, pieniądze wpływają na konto. I nagle stop. Pieniędzy nie ma. Upomnienia, wezwania, próby kontaktu bezskuteczne. Firma przestaje płacić. Co dalej?

W przypadku zaległości w płatnościach i nieuregulowanych fakturach/rachunkach można złożyć do sądu pozew o zapłatę. Niestety jest to dosyć czasochłonne i generuje dodatkowe koszty (opłaty sądowe). Postępowanie możne potrwać, potem w przypadku wygranej czeka nas jeszcze kolejny etap – komornik.  Nie wiadomo też czy dzierżawca będzie miał majątek, z które będzie można wyegzekwować swoje pieniądze.

Dlatego już na etapie zawierania umowy trzeba myśleć jak się zabezpieczać na  wypadek, gdy firma przestanie płacić.

W umowach często zawiera się klauzulę dotyczącą zrzeczenia się prawa zastawu na wszelkich elementach elektrowni. Tymczasem prawo zastawu może zabezpieczyć nie tylko  czynsz, ale także świadczenia dodatkowe.

Dzierżawca może się także poddać wprost egzekucji z aktu notarialnego. Umowa może być zabezpieczona wekslem czy kaucją gwarancyjną.

Warto pamiętać, że są różne możliwości, aby zabezpieczyć także interesy właściciela gruntu i dać mu możliwość szybkiego uzyskania należnych mu pieniędzy.

Czy można wypowiedzieć umowę?

Wydzierżawiający jest uprawniony do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym na piśmie pod rygorem nieważności

Umowy dzierżawy pod panele słoneczne można wypowiedzieć. Niestety po stronie dzierżawcy leży dużo więcej możliwości zakończenia umowy.

Istnienie ważnego powodu takiego jak niedopuszczenie lub przegranie aukcji  dot. dostawy prądu,  wyższy niż szacowany koszt budowy, utrudnienia w uzyskaniu  decyzji środowiskowej, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub pozwolenia na budowę, mniejsza niż  oczekiwana opłacalność, inne obiektywne przeszkody to tylko niektóre z katalogu przyczyn umożliwiających wypowiedzenie przez dzierżawcę umowy.

Jeśli chodzi o wydzierżawiającego zazwyczaj wskazuje się na dopuszczalność wypowiedzenia, gdy dzierżawca  nie reguluje terminowo czynszu.

Podpisując umowę warto zadbać, aby znalazł się zapis o wygaśnięciu umowy lub możliwości jej wypowiedzenia jeśli w ciągu np. 3 lat od dnia zawarcia umowy nie nastąpi rzeczywiste rozpoczęcie robót budowlanych.

Taki zapis pozwoli na bezproblemowe i szybkie „uwolnienie” nieruchomości w przypadku, gdy realizacja inwestycji będzie się opóźniać.

Czy mogę sprzedać nieruchomość?

Wydzierżawiający zobowiązuje się, że w razie zbycia nieruchomości, udziału lub  jej części, przeniesie wszelkie prawa i zobowiązania powstałe na podstawie umowy na nabywcę

Związanie się umową dzierżawy  wymaga solidnego przemyślenia. Jest to umowa na wiele lat i trzeba  zastanowić się jakie mamy plany na najbliższe 30 lat.

Umowy dzierżawy co do zasady nie wykluczają możliwości sprzedaży nieruchomości, ale trzeba pamiętać, że w takim przypadku sprzedajemy nieruchomości „wraz z umową” czyli  wszelkimi prawami i obowiązkami z niej wynikającymi. W zależności od kupca może to być minus albo plus.

  Umowa wygasa i …

Zamontowane urządzenia, wkopane kable, transformatory oraz wszelkie instalacje elektrowni zostaną usunięte przez dzierżawcę na jego koszt po zakończeniu obowiązywania umowy

W umowie trzeba dokładnie sprawdzić jak została uregulowana kwestia doprowadzenia nieruchomości do stanu sprzed zawarcia umowy. Przede wszystkim trzeba określić kto poniesie koszty usunięcia infrastruktury (dzierżawca) oraz  w jakim terminie od rozwiązania umowy ma to nastąpić.Można też wskazać zapis o wysokości odszkodowania za każdy dzień zwłoki.

Istotne są też zapisy o  dostosowania podłoża do stanu umożliwiającego rolnicze użytkowanie gruntu.

Po rozwiązaniu umowy należy także wykreślić wszystkie wpisy z ksiąg wieczystych związanych z realizacją umowy (m.in. prawo dzierżawy, pierwokupu, służebności). Wnioski w określonym terminie powinien złożyć na swój koszt dzierżawca.

To oczywiście nie wszystkie pułapki czy ważne zapisy znajdujące się w umowach dzierżawy. Często te umowy liczą nawet po kilkadziesiąt stron i każdy zapis trzeba bardzo dokładnie analizować.

Potrzebujesz porady prawnej?

Mam nadzieję, że dowiedziałaś/dowiedziałeś się z artykułu przydatnych dla Ciebie rzeczy.

Jeśli Twoja sprawa wymaga konsultacji i  potrzebujesz porady prawnej to skontaktuj się proszę ze mną- zadzwoń lub napisz mail. Wszystkie informacje kontaktowe są  w zakładce Kontakt oraz panelu bocznym (lub poniżej jeśli czytasz artykuł w telefonie).

Jeśli masz jakieś pytania czy uwagi zostaw pod artykułem komentarz.

A jeśli zainteresował Cię artykuł, kliknij proszę  „Lubię to” poniżej tekstu, udostępnij  lub zajrzyj na moją stronę na Facebooku–  PrawnikRolnika  i bądź na bieżąco z najnowszymi wpisami.