Czy przez zasiedzenie można stać się rolnikiem?

Pytania o zasiedzenie nieruchomości wracają do kancelarii jak bumerang. Tych spraw jest naprawdę sporo. Część dotyczy nieruchomości rolnych. Potrzeba uregulowania trwającego latami stanu faktycznego  wynika zazwyczaj  z konieczności ujawnienia  wpisów w księdze wieczystej. Jest to potrzebne do zbycia lub większych inwestycji.

Jeżeli szukasz informacji dotyczących zasiedzenia nieruchomości – to dobrze trafiłeś. W poniższym artykule odpowiem na pytania czym dokładnie jest zasiedzenie, ile lat trwa i jakie są przesłanki nabycia nieruchomości przez zasiedzenie, także nieruchomości rolnej.

Czym jest zasiedzenie?

Zasiedzenie polega na nabyciu własności na skutek długotrwałego posiadania rzeczy przez osobę nieuprawnioną czyli osobę, która nie jest właścicielem.

Przedmiotem nabycia własności w drodze zasiedzenia mogą być zarówno nieruchomości gruntowe, budynkowe, lokalowe jak i ruchomości.

Szczególnym rodzajem nieruchomości są nieruchomości rolne czyli grunty rolne. Są to nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art.  46¹  kodeksu cywilnego).

Definicja nieruchomości rolnej zastosowana przez ustawodawcę w art. 46¹ k.c. jest definicją, gdzie decydujące znaczenie mają kryteria funkcjonalne i faktyczne, a nie formalne. Przepis ten pozwala bowiem zakwalifikować nieruchomość jako rolną, która nie służy do prowadzenia produkcji rolnej, ale w przyszłości, ze względu na fizyczne właściwości gruntu, może być na ten cel wykorzystana. Nie ma przy tym znaczenia kryterium zdolności produkcyjnej takiego gruntu (możliwa do uzyskania ilość plonów)- (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 kwietnia 2018 r. , sygnatura akt  I SA/Wa 307/18)

Aby posiadacz rzeczy mógł być uznany za posiadacza samoistnego, musi legitymować się dwoma cechami:

1. faktycznym władztwem nad rzeczą (corpus)

oraz

2. zamiarem władania rzeczą dla siebie (animus).

Zgodnie z art. 172 k.c., posiadacz samoistny nabywa własność nieruchomości, jeśli posiada ją nieprzerwanie lat trzydzieści, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Co mówią sądy

 „Posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi być bowiem posiadaniem dla siebie (a zatem np. nie jako dzierżyciel, tj. w cudzym imieniu), samoistnym („jak właściciel”) oraz nieprzerwanym – z tym zastrzeżeniem, że zastosowanie znajdują, domniemania dotyczące posiadania, wyszczególnione w  tytule IV księgi drugiej k.c.  (…) W doktrynie zwraca się przy tym uwagę na to, że posiadanie ma dwa prawnie doniosłe elementy: element obiektywny, tj. faktyczne władztwo nad rzeczą ( corpus) i element subiektywny, tj. wolę wykonywania władztwa nad rzeczą ( animus). Aby móc przyjąć, że osoba posiada rzecz „jak właściciel”, konieczne jest, aby tak corpus, jak i animus były zbieżne z tymi cechami u właściciela. Innymi słowy, posiadacz samoistny nie tylko zachowuje się wobec rzeczy w sposób identyczny jak właściciel – używa jej, pobiera pożytki, oddaje w posiadanie zależne, decyduje o jej przeznaczeniu gospodarczym, manifestuje swoje władztwo nad nią wobec osób trzecich i wobec państwa, lecz równocześnie ma wolę traktowania rzeczy jako swojej własności – nawet jeśli ma świadomość, że rzecz jego własnością nie jest.” (Postanowienie  z dnia 7 września 2016 r. Sądu Okręgowego w Gliwicach, III Wydział Cywilny Odwoławczy Sygn. akt III Ca 733/16) .

Sąd we wskazanym powyżej orzeczeniu podkreślił, iż „szereg typowych, rutynowych przejawów władania nieruchomością jest tożsamych w przypadku posiadania samoistnego i zależnego, wskazując, że tak jest np. w odniesieniu do dzierżawcy w zakresie korzystania z rzeczy, gospodarowania nią w sposób zmierzający do zachowania jej w stanie niepogorszonym, czynienia na nią nakładów związanych z bieżącym użytkowaniem, pobieranie pożytków naturalnych, charakter podejmowanej przez wnioskodawcę i jego poprzedników prawnych aktywności nie może automatycznie przesądzać o ocenie posiadania gruntu, którego dotyczy wniosek jako posiadania samoistnego.”

Dzierżawa ziemi pod wiatraki czy fotowoltaikę

Przy okazji długoterminowych umów dzierżawy często pojawia się obawa, że okres umowy na więcej niż 30 lat spowoduje zasiedzenie nieruchomości i jej utratę przez dotychczasowego właściciela. Jest to nieprawda i często powielany błąd.

Dzierżawca jest posiadaczem zależnym, a nie samoistnym i nie ma możliwości zasiedzenia nieruchomości.

Dopiero w sytuacji, gdyby posiadał nieruchomość pomimo wygaśnięcia umowy mógłby rozpocząć bieg okres konieczny do zasiedzenia. W trakcie obowiązywania umowy nie ma takiej możliwości.

„Nabyć własność nieruchomości w drodze zasiedzenia może jedynie posiadacz samoistny – ten kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Posiadanie samoistne polega na faktycznym i dostrzegalnym przez otoczenie wykonywaniu wobec określonej nieruchomości wszelkich uprawnień, które składają się na treść prawa własności, przez osobę niebędącą właścicielem. Posiadaczem zależnym natomiast jest ten, kto włada rzeczą w zakresie innego prawa niż prawo własności – m.in. dzierżawa (art. 693 k.c.).”– Postanowienie Sądu Okręgowego w Płocku z dnia 7 listopada 2018 r. , sygnatura akt  IV Ca 447/18

O dzierżawie pod farmy wiatrowe i fotowoltaikę przeczytasz także w tych dwóch artykułach Wiatr wieje, a ja zarabiam oraz Nie daj się nabić w panel

Zapraszam Cię także do mojej ekipy mailingowej. Bądź na bieżąco ze zmianami!

Przesłanki zasiedzenia

Przesłanką do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie jest samoistne posiadanie oraz upływ  czasu – 20 lat przy posiadaniu w dobrej wierze oraz 30 lat przy posiadaniu w złej wierze.

Czym dokładnie jest posiadanie samoistne? Otóż posiadaczem samoistnym można nazwać osobę, która włada faktycznie daną rzeczą, a przejawem tego jest pobieranie pożytków, ponoszenie obciążeń związanych z daną rzeczą. Innymi słowy posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada rzeczą jak właściciel.

Posiadanie musi być nieprzerwane. Czyli nie można zliczyć sobie np. 30 lat na przestrzeni 50 lat.

Bieg zasiedzenia

Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia.

Zdarza się, że w trakcie posiadania rzeczy dochodzi do zmiany posiadacza. Jeżeli nastąpiło to w czasie biegu zasiedzenia z powodu przeniesienia posiadania lub dziedziczenia, obecny posiadacz może doliczyć do czasu przez który sam posiada, czas posiadania swojego poprzednika.

Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej 30 lat.

Dobra i zła wiara

Przy zasiedzeniu rozróżnia się również dobrą i złą wiarę. Dobra wiara istnieje wtedy gdy posiadacz włada nieruchomością, żyjąc w przekonaniu, iż jego władanie jest zgodne z obowiązującym prawem. Posiadacz ten z usprawiedliwionych przyczyn nie wie, że nie jest właścicielem rzeczy. Posiadacz, który wie lub powinien wiedzieć, że nie nabył własności rzeczy jest posiadaczem w złej wierze.

Dobrą lub złą wiarę przy posiadaniu nieruchomości ocenia się z chwilą objęcia nieruchomości w posiadanie i późniejsza zmiana z dobrej na złą lub odwrotnie – nie ma już znaczenia dla ustalenia okresu wymaganego posiadania.

Co w sytuacji gdy właścicielem nieruchomości jest małoletni? Wtedy okres potrzebny do nabycia własności tej nieruchomości przez zasiedzenie może ulec przedłużeniu. Zasiedzenie nie może bowiem skończyć się wcześniej niż z upływem 2 lat od uzyskania przez właściciela pełnoletności.

Nabycie przez zasiedzenie nieruchomości rolnej- tylko rolnik

art.  172 §  3 kodeksu cywilnego

Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, (ustawy  z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego) przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3  tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Czyli co dokładnie mówi przepis? Nabycie przez zasiedzenie nieruchomości rolnej jest możliwe gdy:

1.  następuje na rzecz rolnika indywidualnego w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego
2. jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Przypominamy, iż rolnik indywidualny zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego to:

1. osoba fizyczna
2. będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych
3. których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha
4. posiadająca kwalifikacje rolnicze
5. co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego
6. prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Jakie są skutki zasiedzenia?

Nabycie prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie powoduje wygaśnięcie prawa dotychczasowego właściciela. Następuje to z mocy prawa w chwili upływu ostatniego dnia  terminu zasiedzenia, a nie z chwilą wydania postanowienia przez Sąd.

Każdy zainteresowany może żądać stwierdzenia zasiedzenia przez sąd. Postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia wydaje sąd rejonowy w postępowaniu nieprocesowym przy uczestnictwie dotychczasowego właściciela lub właścicieli. Opłata od wniosku o zasiedzenie wynosi obecnie 2000,-zł.

Jak się bronić przed zasiedzeniem?

Przede wszystkim można  kwestionować wskazywane  terminy biegu zasiedzenia.

Ciekawą formą opozycji przeciwko wnioskowi jest zastosowanie przepisu art. 121 punkt  4 kodeksu cywilnego  w zw. z art. 175 kodeksu cywilnego –

Bieg przedawnienia nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu co do wszelkich roszczeń, gdy z powodu siły wyższej uprawniony nie może ich dochodzić przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw danego rodzaju – przez czas trwania przeszkody.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu  z dnia 12 czerwca 2013 r. (II CSK 498/12) : Zastosowanie art. 121 pkt 4 w związku z art. 175 k.c. jest uzasadnione, jeżeli uczestnik postępowania o zasiedzenie był rzeczywiście pozbawiony możliwości skutecznego dochodzenia roszczenia o wydanie nieruchomości.

Co chodzi? W okresie kiedy właściciel nie miał wiedzy, iż inna osoba może zasiedzieć jego nieruchomość nie ma możliwości obrony. Nie wystąpi o wydanie nieruchomości, bo nie wie, że musi to zrobić, aby chronić swoją własność. Sytuacja taka może mieć miejsce np. gdy sąsiedzi nie wiedzą, że przebieg granic jest nieprawidłowy i każdy myśli, że zajmuje swoją nieruchomość.

W tym czasie bieg terminu zasiedzenia może ulec zawieszeniu.

Jednocześnie doktryna jest zgodna co do tego , iż tylko właściciel może podjąć czynności zmierzające do przerwania biegu zasiedzenia. Tak m.in. uznał Sąd Najwyższy w uchwale 7 sędziów z dnia 17 kwietnia 2018 r. ,  III CZP 100/17:

Wytoczenie powództwa o wydanie nieruchomości przez osobę niebędącą jej właścicielem przeciwko posiadaczowi samoistnemu nie przerywa biegu zasiedzenia przez niego własności tej nieruchomości (art. 123 § 1 pkt 1 w zw. z art. 175 k.c.).

Potrzebujesz porady prawnej?

Mam nadzieję, że dowiedziałaś/dowiedziałeś się z artykułu przydatnych dla Ciebie rzeczy.

Jeśli Twoja sprawa wymaga konsultacji i  potrzebujesz porady prawnej to skontaktuj się proszę ze mną- zadzwoń lub napisz mail. Wszystkie informacje kontaktowe są  w zakładce Kontakt oraz panelu bocznym (lub poniżej jeśli czytasz artykuł w telefonie).

Jeśli masz jakieś pytania czy uwagi zostaw pod artykułem komentarz.

A jeśli zainteresował Cię artykuł, kliknij proszę  „Lubię to” poniżej tekstu, udostępnij  lub zajrzyj na moją stronę na Facebooku–  PrawnikRolnika  i bądź na bieżąco z najnowszymi wpisami.