Agata Wysocka -radca prawny z Łomży, pochodzenia warszawskiego. Praktyk prawa nieruchomości i prawa administracyjnego.Słuchacz studiów podyplomowych “wycena nieruchomości”. Lubi spierać się z urzędnikami oraz rzeczoznawcami majątkowymi o kwestie nieruchomości.
Zgodziła się podzielić swoimi doświadczeniami z …operatem szacunkowym. Dokumentem, który spotkacie w większości spraw majątkowych dotyczących nieruchomości. Informacje o profilu kancelarii i zakresie świadczonych usług znajdziesz tutaj : Kancelarii mec. Wysockiej
1. Dlaczego wycena nieruchomości jest centralnym punktem sporu o majątek?
Jeżeli mówimy o sporze o majątek, to już z góry zakładamy, że pomiędzy zainteresowanymi jest jakaś rozbieżność. Jeżeli chodzi o majątek, to zazwyczaj rozchodzi się o pieniądze. A jeżeli mowa o nieruchomości, to zazwyczaj mówimy o dużych pieniądzach.
Najczęściej występujące spory o majątek, które kończą się w sądach to:
- działy spadku (spór pomiędzy spadkobiercami),
- podziału majątku wspólnego (spór pomiędzy małżonkami)
- oraz zniesienie współwłasności (spory pomiędzy współwłaścicielami).
W każdej z takich spraw dojdzie do wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego wtedy, kiedy zainteresowani inaczej wyceniają wspólną nieruchomość.
Nie ma nic dziwnego w tym, że każdy patrzy na dom/działkę/mieszkanie inaczej. Zazwyczaj inne są interesy stron: ten, który zamierza zachować dla siebie dom i chce spłacić pozostałych, widzi dom jako ruderę. Zaś osoba, która ma otrzymać spłatę, siłą rzeczy dąży do wysokiego „zarobku” i przedstawia dom jako wiele wart. Dlatego nierzadko trzeba zasięgnąć pomocy specjalisty.
Tym specjalistą jest rzeczoznawca majątkowy, zatrudniony przez Sąd i niezależny od Sądu i stron. Jego zadaniem jest podać jedną, konkretną kwotę: wartość rynkową nieruchomości spornej.
Dlaczego jest to centralny punkt sporu? Dlatego, że od wyceny zależy dalszy przebieg sprawy, a nawet cały wyrok. Załóżmy, że rzeczoznawca majątkowy – biegły Sądowy wycenia nieruchomość w spadku, która należy do czterech osób, a każdy z nich ma udział ¼ w nieruchomości. Zobaczmy, jak wycena wpłynie na rozliczenia stron.
Jeżeli rzeczoznawca wyceni dom na 800.000 zł, to równowartość udziału każdego ze spadkobierców wynosi 200.000 zł.
Jeżeli rzeczoznawca wyceni dom na 680.000 zł, to równowartość udziału każdego ze spadkobierców wynosi 170.000 zł.
I należy wiedzieć jedno: Sąd nie posiada wiedzy, jaką dysponuje biegły. To oznacza, że Sąd posłuży się w swoim rozstrzygnięciu wyliczeniami biegłego, jeżeli uzna, że wydana przez niego opinia jest logiczna, spójna i rzetelnie przygotowana. Innymi słowy sąd podzieli majątek według kwot, jakie ustalił rzeczoznawca majątkowy.
Dlatego twierdzę, że w sądowych sporach o majątek wycena nieruchomości jest kluczowym momentem. W uproszczeniu, jest swoistym „przedsądem” i pozwala przewidzieć prawdopodobny wynik sprawy.
-
Czy wycena nieruchomości w sporze o majątek zawsze jest konieczna?
Nie. Jeżeli strony zgadzają się co do wyceny nieruchomości, nie trzeba powoływać biegłego rzeczoznawcy. Zgodna wycena bardzo przyspiesza postępowanie oraz powoduje, że jego koszty znacznie się obniżają. Wycena nieruchomości przez profesjonalnego rzeczoznawcę jest czasochłonna oraz może okazać się bardzo kosztowna.
Niejednokrotnie miałam do czynienia ze sprawami, które obyły się bez wyceny. Miało to miejsce na przykład w sytuacji, gdzie strony postępowania zgodnie założyły kwotę wartości nieruchomości, a spór koncentrował się w innym punkcie, np. na rozliczeniu długów spadkowych, albo na rozliczeniu nakładów na nieruchomości.
Powtórzmy: jeżeli jednak strony nie potrafią dojść do porozumienia w kwestii wartości nieruchomości, to wycena nieruchomości jest jedynym legalnym i niezbędnym sposobem do poznania realnej rynkowej wartości, A zatem i do sprawiedliwego podziału majątku.
-
Operat szacunkowy – co to jest ?
Operat szacunkowy to pisemna opinia o wartości nieruchomości. Jest to jedyna legalna forma ustalenia wartości w procesie sądowym. Operat szacunkowy sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego – osobę z uprawnieniami państwowymi, które potwierdzają jej wiedzę na temat szacowania. Rzeczoznawca jest biegłym sądowym, czyli osobą niezależną od stron oraz sądu. Biegły wykonuje swoją pracę na podstawie zlecenia sądu i wystawia sądowi fakturę.
Operat szacunkowy jest obszernym dokumentem i jego lektura za pierwszym razem może być trudna. Nie spodziewaj się, że będzie to kartka A4 z kwotą i pieczątką rzeczoznawcy. Przeciwnie. Operat jest obszerny, dlatego, że prawo nakazuje, aby biegły dokumentował cały proces wyceny, który nieraz jest żmudny oraz zawierał konkretne elementy przewidziane prawem.
-
Jakie informacje powinna zawierać opinia biegłego w operacie szacunkowym?
Określają to przepisy prawa, stąd operat jest rozbudowany w treści i skomplikowany.
W uproszczeniu, w operacie znajdziemy :
- formalne podstawy wyceny, przez co rozumiem określenie celu wyceny, podstawę formalną i prawną wyceny, źródła danych wykorzystanych przez biegłego i istotne daty dla określenia wartości nieruchomości.
- opis wycenianej nieruchomości (lokalizacja, dostępne dane, przeznaczenie nieruchomości);
- szczegółowy tok wyceny (tutaj w grę wchodzi specjalistyczna wiedza dotycząca przyjętej metody, w tym uzasadnienie wybranej metody, analiza rynku, porównanie nieruchomości do innych na rynku)
- podanie wyniku wyceny – czyli to, o co wszystkim chodzi.
-
Na co zwracać uwagę w operacie szacunkowym – jakie są najczęstsze błędy w operatach szacunkowych, które można wytknąć biegłemu?
Po pierwsze: zalecam lekturę operatu w całości i to kilkukrotnie. Ocena operatu jest trudna. Zwłaszcza dlatego, że nie dysponujemy wiedzą i wszystkimi danymi, do jakich miał dostęp rzeczoznawca. Ma to znaczenie przy wycenie metodą porównawczą (najczęściej wykorzystywaną), która polega na porównaniu naszej nieruchomości do innych podobnych na rynku. Ekspert musi dobrać spośród wszystkich transakcji dokonanych już w przeszłości na rynku nieruchomości podobne, czyli takie, które mają podobne cechy jak nasza: np. położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
I najczęściej wątpliwości budzi dobór nieruchomości podobnych. Sęk w tym, że rzeczoznawca ma wyłączną kompetencję do wyboru porównywanych nieruchomości. Ma on dostęp do aktów notarialnych zarejestrowanych w Starostwie Powiatowym i z ich treści dobiera działki, które są możliwie zbliżone do wycenianej i stamtąd „zaciąga” ceny. Tutaj zwróciłabym uwagę na opis nieruchomości podobnych (oceń, czy rzeczywiście są podobne pod względem powierzchni, ilości kondygnacji, stanu technicznego).
Zdarza się, że rzeczoznawcy przyjmują błędne daty istotne. Daty istotne to daty, na które przyjmuje się wartość nieruchomości lub jej stan. W sprawach spadkowych po zmarłych przed trzydziestoma laty przyjmuje się stan według daty śmierci, zaś ceny aktualne. Wówczas warto sprawdzić, czy rzeczoznawca wycenił, np. oborę, której przed trzydziestoma laty jeszcze nie było na siedlisku.
Inny błąd: zdarzyło się w mojej praktyce, że rzeczoznawca nie zauważył, że dla działki mojego Klienta wydano ostateczną decyzję o warunkach zabudowy. Wycenił ją jako rolną, zatem z innym przeznaczeniem, a co za tym idzie tańszą na rynku. Po skutecznym zaskarżeniu biegły wydał nowy operat, w którym wartość (z uwzględnieniem prawidłowego stanu prawnego) była dwukrotnie większa.
-
Ile kosztuje operat szacunkowy i kto za niego płaci?
Niestety prawo nie przewiduje konkretnych kwot, które należą się biegłemu do spraw nieruchomości. Wszystko zależy od tego, jaki nakład pracy włoży w sporządzenie opinii.
Zasady ogólne są następujące. W skład wynagrodzenia sądowego, wchodzą: koszty związane z przeprowadzeniem oględzin nieruchomości, przygotowaniem dokumentacji technicznej, koszty podróży i stawki za godziny pracy biegłego.
Sąd ustala biegłemu wynagrodzenie na podstawie ilości godzin pracy. Stawka dodatkowo może zostać podwyższona z uwagi na stopień trudności sprawy.
W praktyce odbywa się to w ten sposób, że sąd przyznaje biegłemu wynagrodzenie na podstawie spisu godzin pracy nad daną sprawą. Mnoży je przez stawkę bazową i wychodzi kwota, która mu się należy.
Jak widać, nie ma stałego cennika usług biegłych. Koszty te są uzależnione od konkretnej sprawy, ilości wycenianych nieruchomości oraz poświęconej pracy.
Jeżeli wycena danej nieruchomości nie jest skomplikowana, to powinniśmy się przygotować na wydatek od 2000 do 5000 PLN. Natomiast jeżeli wycena będzie wymagała większego nakładu pracy – na przykład ze względu na nietypowość nieruchomości – to wynagrodzenie rzeczoznawcy będzie odpowiednio wyższe.
Choć pierwotnie zobowiązaną do pokrycia wynagrodzenia jest strona postępowania, która ze względu na swój interes prawny wniosła o sporządzenie opinii biegłego, potem ulega to zmianie. Wynagrodzenie biegłego jest wydatkiem, który podlega rozliczeniu według zasady: przegrany płaci za wszystko. Więc ostatecznie, w wyroku, Sąd obciąży stronę przegraną (np. w sprawie o zachowek). Inaczej, w sprawach o dział spadku i zniesienie współwłasności sąd obciąży strony proporcjonalnie do przysługujących udziałów.
Od tych zasad może dojść do odstępstw. Na przykład jeżeli jedna ze stron została zwolniona od kosztów sądowych ze względu na złą sytuację finansową.
-
Nie zgadzam się z treścią operatu – czy i jak można zaskarżyć opinię biegłego?
Na początku warto zaznaczyć, że operat sporządzać może wyłącznie specjalista z tej dziedziny: rzeczoznawca majątkowy. Jest to osoba specyficznie wykształcona, z dużą wiedzą na temat rynku nieruchomości, która zdała państwowy egzamin. Nie ma na liście biegłych sądowych osób przypadkowych. Sporządzony operat szacunkowy najprawdopodobniej odzwierciedla prawdziwą wartość nieruchomości. Nawet jeżeli ta wartość Tobie nie odpowiada.
Jednakże proces cywilny ma tę specyfikę, że każda ze stron ma prawo odnieść się do każdego dowodu w sprawie. Także do opinii biegłego.
Masz więc możliwość zakwestionowania operatu. Robi się to w formie pisma w którym, powinieneś także przedstawić swoje argumenty. W mojej praktyce mam na to pewne sposoby, o których tutaj nie będę pisała z oczywistych względów.
Jeśli chcesz podważać opinię, radzę bardzo dobrze się do tego przygotować merytorycznie. Będziesz zarzucać ekspertowi, że popełnił błąd. Musisz więc być perfekcyjnie przygotowany. Zarzuty „w ciemno” albo „a nóż się uda” spowodują zwiększenie kosztów tego dowodu, więc warto to robić rozważnie.
Powtarzam: Nie jest łatwo zaskarżyć operat szacunkowy.
Co zrobić, żeby podjąć taką próbę? W pierwszej kolejności przeczytaj operat kilka razy. Ze zrozumieniem. Domyślam się, że pierwsza lektura może przynieść trudności, ale istotą jest zrozumienie co biegły zrobił, co ustalił i jak do tego doszedł.
Szukaj krytycznych punktów opinii. Może zauważysz jakąś niekonsekwencję, błąd opisowy lub błąd matematyczny? Spisz je w piśmie procesowym.
Sprawdź, czy rzeczoznawca majątkowy miał dostęp do pełnych i rzetelnych informacji dotyczących nieruchomości – umowy, pozwolenia na budowę, raporty techniczne, uproszczony plan urządzania lasu itp.
Upewnij się również, że rzeczoznawca miał dostęp do nieruchomości i miał możliwość dokładnego ją obejrzenia i rzetelnie spisał spostrzeżenia.
Porównaj swoją wycenę z innymi wycenami nieruchomości w okolicy – poświęć czas i sprawdź, ile inni rzeczoznawcy majątkowi wycenili nieruchomości o podobnych cechach w Twojej okolicy. Jeśli zauważysz znaczącą różnicę w wartościach, możesz wskazać to jako argument podczas dyskusji z rzeczoznawcą.
Poproś o uzasadnienie wyceny lub jej konkretnego fragmentu – poproś o uzasadnienie, dlaczego wartość Twojej nieruchomości została ustalona na taką, a nie inną kwotę. Popytaj o metodologię, jaką zastosował rzeczoznawca i dlaczego wybrał konkretną metodę.
Skorzystaj z usług innego rzeczoznawcy majątkowego – jeśli nie jesteś zadowolony z wyceny nieruchomości dokonanej przez pierwszego rzeczoznawcę, zawsze możesz skorzystać z usług innego specjalisty ds. wyceny nieruchomości i poprosić o prywatne oszacowanie wartości Twojej nieruchomości. Warto pamiętać, że taki prywatny operat jest dowodem prywatnym i w swojej mocy jest „słabszy” niż operat wydany przez rzeczoznawcę wyznaczonego przez sąd.
Skorzystaj z pomocy prawnika – jeśli wycena nieruchomości jest ważna dla Ciebie z powodu sporu sądowego, warto skorzystać z pomocy prawnika, zwłaszcza o specjalizacji nieruchomości, który w Twoim interesie dopilnuje rzetelności opinii.
-
Jak często operat szacunkowy powinien być aktualizowany i czy jest ważny na zawsze?
Operat szacunkowy ma swój okres ważności i wynosi on 12 miesięcy. Wyjątkowo, po upływie tego roku, operat może być zaktualizowany przez jego twórcę i wykorzystane przez kolejne 12 miesięcy. Aktualizacja sprawia, że operat może być wykorzystany dłużej, ale wymagane jest pisemne oświadczenie, że po upływie pierwszych 12 miesięcy nie zmieniły się czynniki mogące wpłynąć na wartość, np. nie przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości lub faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy.
Operat szacunkowy nie jest ważny na zawsze. Zdarza się niejednokrotnie, że w długich procesach sądowych rzeczoznawca musi potwierdzić aktualność operatu lub nawet musi dojść do wydania nowego operatu. To wygeneruje dodatkowe koszty sądowe i może doprowadzić do „nowego rozdania” w sprawie, ponieważ zmienią się cyfry i wysokość spłat dla pozostałych spadkobierców. Co istotne, wyrok wydany na podstawie nieaktualnego operatu będzie wadliwy.